چرا باید قبل از معامله ملک، شرایط ثبتی آن را استعلام کنیم؟ - وبلاگ زرسید

به گزارش وبلاگ زرسید، تازه واردها در بازار مسکن، بعدازاینکه از دو مرحله سخت تأمین بودجه موردنیاز خرید ملک و پیدا کردن و انتخاب ملک موردنظر می گذرند، تازه در مرحله جدیدی به نام بی اعتمادی و شک گرفتار می شوند و همین ترس ناشی از بی اعتمادی به مالک ملک، آن ها را از انجام معامله باز نگه می دارد. در حال حاضر می توان گفت که نگرانی درباره سلامت حقوقی و ثبتی آپارتمان های در نوبت فروش در دودسته از افراد وجود دارد: خانه اولی ها و خواستار املاک گران قیمت.

این دو دسته افراد به دلیل شرایط خاصی که دارند به سختی می توانند به فروشنده های ملک اطمینان نموده و پای معاملات ملکی بنشینند. این ترس از معامله سه ریشه اصلی دارد که بیشتر افراد به آن می اندیشند، ترس از جعلی نبودن سند، تعلق داشتن ملک به فرد فروشنده، ممنوع المعامله نبودن فرد فروشنده و در رهن و توقیف نبودن ملک. این سه دلیل عمده، پایه همه ابهامات و ترس های مربوط به معامله ملک است. ابهامات و نگرانی متقاضیان خرید مسکن درباره سلامت حقوقی و ثبتی ملک مورد معامله، قبل از هر نوع توافق اولیه با فروشنده، از یک جهت قابل پیگیری و برطرف است که با این روش خیال خریداران بابت هرگونه ابهام از سوی فروشنده راحت می گردد. در این روش متقاضیان می توانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه سند آپارتمان انتخابی و دریافت استعلام سند مالکیت ملک، پاسخ سه پرسش عمده خود را دریافت و متناسب با آن، نسبت به انجام معامله اقدام نمایند. در حال حاضر عمده معاملات خریدوفروش مسکن پس از جلب توافق خریدار و فروشنده انجام می گردد و قرارداد معامله، با استناد به سند ارائه شده از سوی مالک و بدون استعلام پلاک ثبتی ملک، صحت اطلاعات و سند ارائه شده از سوی وی توسط خریدار، در قالب مبایعه نامه تنظیم شده و زمان مشخصی برای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت به فرد خریدار معین می گردد. این فرایند به این معنا است که در عمده معاملات مسکن، استعلام پلاک ثبتی ملک از بابت مشکل دار نبودن سند، صحت مالکیت فرد فروشنده بر ملک و همچنین سایر مسائل حقوقی، تا قبل از انجام معامله و پرداخت بخش عمده ای از بهای خرید ملک در زمان تنظیم مبایعه نامه، انجام نمی گردد، بلکه استعلام ثبتی در عمده معاملات در زمان تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت از خریدار به فروشنده (عمدتا چند ماه بعد از تنظیم مبایعه نامه)، در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد. اما این نگرانی در میان بخش قابل توجهی از خریداران وجود دارد که چگونه قبل از انجام معامله و پرداخت بهای ملک، اظهارات مالک از بابت مالکیت بر ملک موردنظر و بلامانع بودن انجام معامله از سوی وی را صحت سنجی نمایند؟

به این منظور سامانه ای به نام سامانه استعلام پلاک ثبتی ملک راه اندازی شده است که توسط این سامانه استعلام پلاک ثبتی ملک، می توان به صورت آنلاین و فوری اطلاعات مربوط به مالکیت و مسائل احتمالی املاک از بابت توقیف ملک، ممنوع المعامله بودن مالک، در رهن بودن ملک و… را به دست آورد که البته در حال حاضر هنوز کاملا آنلاین و فوری هم نشده است. این در حالی است که در بعضی از کشورها به دلیل دسترسی خریداران به سامانه جامع استعلام ثبتی، تمام اطلاعات مربوط به ملک و مالک برای انجام یک معامله بدون مشکل و بلامانع به صورت آنلاین قابل صحت سنجی است، اما این امکان هنوز در ایران وجود ندارد، بااین حال، متصدیان حوزه ثبت رسمی می گویند خریداران می توانند قبل از انجام معامله و پرداخت بهای ملک موردنظر، با استعلام سند مالکیت ملک از صحت یا خدشه دار بودن ادعاهای مالکان باخبر شوند.

اگرچه فرآیند استعلام پلاک ثبتی ملک معمولا در زمان تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار انجام می گردد، اما متقاضیان خرید واحدهای مسکونی و سایر املاک می توانند قبل از انجام معامله به دو روش اقدام به صحت سنجی سند ارائه شده، مالکیت فرد فروشنده و همچنین عدم محدودیت های قضایی و حقوقی برای ملک مورد معامله نمایند. در اولین روش، متقاضیان خریدوفروش املاک می توانند به جای تنظیم قراردادهای عادی، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند و از همان ابتدا معامله خود را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت نمایند، در این روش قبل از تنظیم هر نوع قرارداد و پرداخت هر نوع مبلغی، دفاتر اسناد رسمی اقدام به استعلام پلاک ثبتی ملک، از شرایط ملک و مالک نموده و در صورت مشکل دار نبودن این دو، اقدام به تنظیم قرارداد رسمی بین متعاملین می نمایند. این در حالی است که در روش دوم و در صورت تمایل طرفین به انجام معاملات و تنظیم قرارداد عادی خریدار می تواند با ارائه سند مالکیت به دفاتر اسناد رسمی از دفاتر درخواست استعلام ثبتی کند؛ در این روش، متقاضی خرید با پرداخت مبلغی حدود 50 هزار تومان به دفاتر اسناد رسمی به عنوان حق التحریر و حق ثبت به منظور انجام فرآیند استعلام ثبت، می تواند این اطمینان را به دقت آورد که مالک و ملک معرفی شده به وی مشکل حقوقی، قضایی و سندی ندارد و پس از ایجاد این اطمینان نسبت به انجام معامله با فروشنده اقدام کند. ارائه سند مالکیت برای طرح تقاضای استعلام پلاک ثبتی ملک الزامی است تا با استفاده از اطلاعات مندرج در سند ادعاهای مالک و نبود ممنوعیت و محدودیت برای وی به منظور انجام معاملات ملکی صحت سنجی گردد.

اما نکته مهمی که خریداران مسکن قبل از امضای قولنامه ملک بدون دریافت استعلام سند مالکیت ملک از سامانه استعلام پلاک ثبتی ملک باید بدانند این است که اگر در قولنامه عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیارات غبن فاحش مشاهده کردند که معمولا در متن مبایعه نامه وجود دارد بدین معنی است که فروشنده و خریدار اختیار هرگونه پشیمانی و بر هم زدن معامله را از خود سلب می نمایند. بنابراین باید حواسشان باشد پس از امضای مبایعه نامه با چنین عبارتی، حتی اگر سرشان کلاه رفته باشد به هم زدن معامله و استفاده از سازوکار قانونی بسیار سخت و عملا غیرممکن خواهد بود.